Vendre un pis heretat a Catalunya: impostos i errors a evitar
Què pagues quan vens un pis que has heretat, com es calcula la plusvàlua a l'IRPF i les decisions que has de prendre abans de signar l'acceptació.
La majoria de la gent que hereta un pis acaba venent-lo. No sempre per diners: sovint és perquè hi ha diversos hereus, perquè viuen lluny, o simplement perquè mantenir un immoble buit costa.
El que gairebé ningú sap és que la factura fiscal de la venda es decideix mesos abans de vendre, en el moment de signar l'acceptació de l'herència. Aquesta guia explica per què.
Els tres impostos de la venda
Quan vens un pis heretat apareixen tres coses. Dues les pagues tu com a venedor.
IRPF sobre el guany patrimonial. És el gros. Tributa la diferència entre el valor pel qual vas declarar el pis a l'herència i el preu real de venda, descomptant despeses. Els trams van del 19% al 30%.
Plusvàlua municipal (IIVTNU). La cobra l'ajuntament i grava l'increment del valor del sòl. Compte: si vas heretar el pis fa poc, ja en vas pagar una per l'herència. Ara en pagues una altra pel període entre l'herència i la venda.
IBI de l'any en curs. Per llei el paga qui era propietari a 1 de gener, però és habitual prorratejar-lo a l'escriptura. És negociable.
La decisió que ho canvia tot
Aquí és on es guanyen o es perden diversos milers d'euros.
L'IRPF grava la diferència entre el valor que vas declarar a l'herència i el preu de venda. Com més alt sigui el primer, menys guany hi ha i menys IRPF pagues.
I resulta que a Catalunya, per a fills i cònjuge, l'impost de successions sovint és molt baix o zero gràcies a la reducció de 100.000 euros per parentiu i a la del 95% sobre l'habitatge habitual. És a dir: pujar el valor declarat a l'herència sovint costa molt poc o res, i estalvia molt després.
Un exemple amb números rodons. Pis valorat en 200.000 euros, un únic fill hereu, habitatge habitual del difunt:
| Declares 200.000 € | Declares 260.000 € | |
|---|---|---|
| Impost de successions | Proper a zero per les reduccions | Proper a zero per les reduccions |
| Venda posterior a 260.000 € | Guany de 60.000 € | Guany de 0 € |
| IRPF aproximat | Uns 12.000 € | 0 € |
La diferència és de milers d'euros, i depèn només d'una xifra escrita en una escriptura mesos abans.
Hi ha límits. El valor declarat ha de ser defensable: Hisenda no accepta qualsevol xifra i el valor de referència del Cadastre marca el mínim. Però dins d'un marge raonable, la tria és teva. I un cop signada l'escriptura, no té marxa enrere.
Què pots descomptar del guany
No tot el que hi ha entre els dos valors tributa. Pots restar:
- Les despeses i impostos de l'herència: notaria, Registre, gestoria, l'impost de successions i la plusvàlua municipal que vas pagar en heretar.
- Les despeses de la venda: comissió de l'agència immobiliària, la plusvàlua municipal de la venda, el certificat energètic, la cèdula d'habitabilitat.
- Les inversions de millora, si són millora de veritat i tens factura. Canviar finestres o reformar el bany, sí. Pintar i arreglar el que estava trencat, no: això és manteniment.
Guardar aquestes factures és, literalment, guardar diners.
Els casos en què no pagues IRPF
Hi ha tres exempcions que val la pena conèixer:
Més grans de 65 anys. Si el venedor té més de 65 anys i el pis era el seu habitatge habitual, el guany està exempt. En un pis heretat això rarament aplica, perquè no acostuma a ser el teu habitatge habitual.
Reinversió en habitatge habitual. Si el pis heretat era el teu habitatge habitual i en compres un altre en dos anys, el guany reinvertit queda exempt.
Renda vitalícia. Els majors de 65 anys poden reinvertir el guany en una renda vitalícia assegurada, amb un límit de 240.000 euros.
Vendre amb diversos hereus
Si el pis és de diversos germans, per vendre calen totes les signatures. Un sol hereu que es negui bloqueja l'operació.
Les vies quan hi ha desacord, de millor a pitjor:
- Que un compri la part dels altres. Ràpid i net. Tributa com a transmissió, amb un cost fiscal moderat si es fa com a extinció de condomini.
- Vendre a un tercer i repartir. El més habitual quan ningú vol quedar-se el pis.
- Divisió judicial de la cosa comuna. L'últim recurs. Acaba en subhasta pública, sol adjudicar-se per sota del mercat i tots hi perden diners. Fes tot el possible per no arribar-hi.
L'ordre correcte
Molta gent perd mesos per fer les coses en el desordre. La seqüència que funciona:
- Tancar l'herència i inscriure el pis al Registre a nom dels hereus. Sense això no es pot signar cap venda.
- Preparar la documentació de venda: cèdula d'habitabilitat, certificat energètic, certificat de deutes de la comunitat, últim rebut d'IBI.
- Valorar i publicar.
El truc per no perdre temps és solapar els passos 2 i 3 amb el final del pas 1. Es pot valorar, publicar i fins i tot signar arres mentre s'acaba la inscripció, sempre que el comprador estigui informat del calendari. Així el dia que arriba la inscripció, la venda ja està tancada.
Preguntes freqüents
Quant es paga d'IRPF per vendre un pis heretat?
Del 19% al 30% del guany, per trams: 19% fins a 6.000 euros, 21% fins a 50.000, 23% fins a 200.000, 27% fins a 300.000 i 30% a partir d'aquí. El guany és la diferència entre el valor declarat a l'herència i el preu de venda, menys les despeses deduïbles.
Puc vendre el pis abans d'inscriure'l al Registre?
No pots signar l'escriptura de compravenda sense tenir la titularitat inscrita. Sí que pots signar un contracte d'arres amb el comprador mentre s'acaba el tràmit, fixant una data d'escriptura realista.
Es paga plusvàlua municipal dues vegades?
Sí, són dos fets imposables diferents: un per l'herència i un altre per la venda. La segona només grava l'increment del període entre totes dues, així que si vens poc després de l'herència, la quota acostuma a ser petita.
Què passa si venc per menys del valor de referència del Cadastre?
Per a l'IRPF es té en compte el preu real de venda. El problema el tindrà el comprador amb l'ITP, que es liquida sobre el valor de referència encara que hagi pagat menys. Convé tenir-ho present en la negociació.
Val la pena reformar el pis abans de vendre?
Depèn molt de l'estat i de la zona. Una posada al dia lleugera acostuma a compensar; una reforma integral rarament recupera la inversió en el preu de venda. En qualsevol cas, guarda totes les factures: les millores redueixen el guany que tributa.
Aquesta guia té caràcter informatiu i no substitueix l'assessorament jurídic o fiscal personalitzat. La normativa pot canviar; per al teu cas concret, consulta un professional.