He heretat un pis a Catalunya, i ara què?

Els passos, els terminis i els costos reals per acceptar una herència amb immoble a Catalunya, explicats en ordre i sense lletra petita.

Heretar un pis sona a bona notícia, però arriba en el pitjor moment possible i amb un rellotge en marxa. Tens sis mesos des de la defunció per liquidar l'impost de successions, i el compte enrere no s'atura mentre la família decideix què fa.

Aquesta guia posa en ordre tot el procés. No és el que t'explicaria un fullet: és el que passa de veritat, amb els terminis, els costos i les decisions que hauràs de prendre.

Els tres primers documents

Abans de poder fer res, necessites tres papers. Es demanen en aquest ordre i tarden poc.

El certificat de defunció. El demanes al Registre Civil del municipi on va morir la persona. És gratuït i immediat si el fas per internet.

El certificat d'actes d'última voluntat. Diu si hi ha testament i davant de quin notari es va signar. Aquí hi ha una trampa de calendari: no es pot demanar fins que han passat 15 dies hàbils des de la defunció. És el primer coll d'ampolla del procés.

La còpia autoritzada del testament. Amb el certificat anterior a la mà, la demanes al notari que hi consta.

Si la persona no havia fet testament, el camí és diferent: cal una declaració d'hereus abintestat davant de notari. Afegeix entre 1 i 2 mesos al procés i uns 200 a 400 euros. És un dels motius pels quals fer testament surt tan a compte.

Qui hereta i en quina proporció

Amb el testament a la mà ja saps qui són els hereus. Si no n'hi ha, mana el Codi Civil de Catalunya, que té regles pròpies i diferents de les de la resta de l'Estat.

A Catalunya, la llegítima dels fills és una quarta part del valor de l'herència, i és un dret de crèdit: no dona propietat sobre el pis, dona dret a cobrar. Això, a la pràctica, dona molt més marge que en dret comú per organitzar qui es queda què.

El cònjuge vidu té dret a l'usdefruit universal si no hi ha disposició en contra, i sempre conserva el dret a continuar vivint a l'habitatge familiar durant l'any següent a la defunció.

L'inventari: què hi ha, i quant val

Cal saber què entra a l'herència abans de poder acceptar-la. Això vol dir:

• Immobles: nota simple del Registre de la Propietat i referència cadastral de cadascun.
• Comptes i inversions: certificats de saldo a data de defunció de cada entitat bancària.
• Vehicles, si n'hi ha.
• Deutes: hipoteques pendents, préstecs, rebuts impagats, i també els deutes amb Hisenda.

Aquest darrer punt és el que la gent oblida i el que més disgustos dona. L'herència s'accepta sencera, actiu i passiu. Si acceptes pura i simplement, respons dels deutes amb el teu patrimoni personal.

Per això existeix l'acceptació a benefici d'inventari: acceptes, però responent només fins on arribi el que has heretat. Si sospites que pot haver-hi deutes que no coneixes, és la via prudent.

El valor que declares no és un tràmit menor

Per a l'impost de successions has de declarar un valor de l'immoble. Des del 2022, Hisenda utilitza el valor de referència del Cadastre com a base mínima: si declares per sota, t'ho comprovaran.

Aquí hi ha una decisió que molta gent pren malament per estalviar a curt termini. Declarar el valor més alt possible fa pagar una mica més de successions, però puja el valor d'adquisició del pis. I si després el vens, l'IRPF grava la diferència entre el que declares ara i el preu de venda.

Amb les bonificacions catalanes, l'impost de successions dels fills sovint és molt baix o zero. L'IRPF de la plusvàlua, en canvi, va del 19% al 30%. Estalviar 300 euros ara pot costar-ne diversos milers després.

Si contemples vendre el pis en els propers anys, aquesta decisió s'ha de fer amb números a la mà abans de signar l'escriptura d'acceptació. Després ja no té marxa enrere.

Els impostos i els terminis

Són dos, i tots dos amb el mateix termini de sis mesos.

La pròrroga del successions és automàtica si la demanes a temps, però merita interessos de demora. No és gratis, però és molt més barata que el recàrrec per presentar fora de termini.

Sobre quant es paga de successions: a Catalunya els descendents i el cònjuge tenen una reducció de 100.000 euros per parentiu, més una reducció del 95% sobre el valor de l'habitatge habitual del difunt, i a sobre una bonificació de la quota. El cònjuge vidu té una bonificació del 99%. Per als fills, la bonificació baixa a mesura que puja la base.

Pots fer-te una idea amb la calculadora de successions del web. És una estimació, no una liquidació.

L'escriptura i el Registre

Amb l'inventari tancat i els valors decidits, aneu al notari a signar l'escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència. Hi han de comparèixer tots els hereus, personalment o per poder.

Un cop signada i pagats els impostos, cal inscriure el pis al Registre de la Propietat a nom dels nous propietaris. Sense aquest pas l'herència és vàlida entre vosaltres, però no podràs vendre el pis ni hipotecar-lo.

Què costa tot plegat

Els imports orientatius per a un cas estàndard amb un immoble:

I si no ens posem d'acord?

És el problema més freqüent quan hi ha diversos germans. Un vol vendre, un altre vol llogar, un tercer hi vol viure.

Mentre no hi hagi acord, el pis queda en proindivís: tots en sou propietaris d'una part indivisa. Cap hereu pot obligar els altres a vendre, però qualsevol pot demanar la divisió judicial de la cosa comuna, que acaba en subhasta pública i normalment per sota del preu de mercat. És el pitjor desenllaç per a tothom.

Abans d'arribar-hi hi ha sortides millors: que un compri la part dels altres, permutar béns de l'herència perquè cadascú s'endugui coses diferents, o vendre i repartir. Val la pena esgotar-les.

Preguntes freqüents

Quant es triga a tramitar una herència a Catalunya?

Un cas estàndard, amb testament, un immoble i hereus d'acord, es resol en 2 o 3 mesos. Sense testament o amb desacord entre hereus, entre 4 i 8 mesos. El termini fiscal de 6 mesos corre igualment, independentment de si l'expedient ha acabat.

Puc vendre el pis abans d'acabar la tramitació?

No pots signar la venda fins que el pis estigui inscrit al Registre a nom teu. El que sí pots fer és preparar la venda en paral·lel: valorar, publicar i fins i tot signar un contracte d'arres, de manera que el dia que tinguis la inscripció la venda ja estigui tancada.

Es pot renunciar a una herència?

Sí, davant de notari, i ha de ser total: no es pot acceptar el pis i renunciar als deutes. La renúncia és irrevocable. Si el motiu són els deutes, sovint és millor l'acceptació a benefici d'inventari, que et protegeix sense perdre el que hi hagi de positiu.

Què passa si passen els 6 mesos i no he presentat res?

S'apliquen recàrrecs per presentació fora de termini, que creixen amb el temps que passa, més interessos de demora. Si és Hisenda qui et reclama abans que tu presentis, el recàrrec és substancialment més alt. Presentar tard sempre és millor que esperar que et reclamin.

Hi ha hipoteca pendent sobre el pis. Què passa?

La hipoteca es transmet amb l'immoble. Els hereus n'assumeixen el pagament. Convé revisar si el préstec tenia una assegurança de vida vinculada, perquè en molts casos cancel·la el deute pendent en cas de defunció i ningú se n'assabenta fins que ho pregunta.

Aquesta guia té caràcter informatiu i no substitueix l'assessorament jurídic o fiscal personalitzat. La normativa pot canviar; per al teu cas concret, consulta un professional.