Vender un piso heredado en Cataluña: impuestos y errores a evitar
Qué pagas cuando vendes un piso que has heredado, cómo se calcula la plusvalía en el IRPF y las decisiones que debes tomar antes de firmar la aceptación.
La mayoría de la gente que hereda un piso acaba vendiéndolo. No siempre por dinero: a menudo es porque hay varios herederos, porque viven lejos, o simplemente porque mantener un inmueble vacío cuesta.
Lo que casi nadie sabe es que la factura fiscal de la venta se decide meses antes de vender, en el momento de firmar la aceptación de la herencia. Esta guía explica por qué.
Los tres impuestos de la venta
Cuando vendes un piso heredado aparecen tres cosas. Dos las pagas tú como vendedor.
IRPF sobre la ganancia patrimonial. Es el grueso. Tributa la diferencia entre el valor por el que declaraste el piso en la herencia y el precio real de venta, descontando gastos. Los tramos van del 19% al 30%.
Plusvalía municipal (IIVTNU). La cobra el ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo. Ojo: si heredaste el piso hace poco, ya pagaste una por la herencia. Ahora pagas otra por el periodo entre la herencia y la venta.
IBI del año en curso. Por ley lo paga quien era propietario a 1 de enero, pero es habitual prorratearlo en la escritura. Es negociable.
La decisión que lo cambia todo
Aquí es donde se ganan o se pierden varios miles de euros.
El IRPF grava la diferencia entre el valor que declaraste en la herencia y el precio de venta. Cuanto más alto sea el primero, menos ganancia hay y menos IRPF pagas.
Y resulta que en Cataluña, para hijos y cónyuge, el impuesto de sucesiones suele ser muy bajo o cero gracias a la reducción de 100.000 euros por parentesco y a la del 95% sobre la vivienda habitual. Es decir: subir el valor declarado en la herencia a menudo cuesta muy poco o nada, y ahorra mucho después.
Un ejemplo con números redondos. Piso valorado en 200.000 euros, un único hijo heredero, vivienda habitual del fallecido:
| Declaras 200.000 € | Declaras 260.000 € | |
|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones | Cercano a cero por las reducciones | Cercano a cero por las reducciones |
| Venta posterior a 260.000 € | Ganancia de 60.000 € | Ganancia de 0 € |
| IRPF aproximado | Unos 12.000 € | 0 € |
La diferencia es de miles de euros, y depende solo de una cifra escrita en una escritura meses antes.
Hay límites. El valor declarado debe ser defendible: Hacienda no acepta cualquier cifra y el valor de referencia del Catastro marca el mínimo. Pero dentro de un margen razonable, la elección es tuya. Y una vez firmada la escritura, no tiene marcha atrás.
Qué puedes descontar de la ganancia
No todo lo que hay entre ambos valores tributa. Puedes restar:
- Los gastos e impuestos de la herencia: notaría, Registro, gestoría, el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal que pagaste al heredar.
- Los gastos de la venta: comisión de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal de la venta, el certificado energético, la cédula de habitabilidad.
- Las inversiones de mejora, si son mejora de verdad y tienes factura. Cambiar ventanas o reformar el baño, sí. Pintar y arreglar lo que estaba roto, no: eso es mantenimiento.
Guardar esas facturas es, literalmente, guardar dinero.
Los casos en que no pagas IRPF
Hay tres exenciones que vale la pena conocer:
Mayores de 65 años. Si el vendedor tiene más de 65 años y el piso era su vivienda habitual, la ganancia está exenta. En un piso heredado esto raramente aplica, porque no suele ser tu vivienda habitual.
Reinversión en vivienda habitual. Si el piso heredado era tu vivienda habitual y compras otra en dos años, la ganancia reinvertida queda exenta.
Renta vitalicia. Los mayores de 65 años pueden reinvertir la ganancia en una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros.
Vender con varios herederos
Si el piso es de varios hermanos, para vender hacen falta todas las firmas. Un solo heredero que se niegue bloquea la operación.
Las vías cuando hay desacuerdo, de mejor a peor:
- Que uno compre la parte de los otros. Rápido y limpio. Tributa como transmisión, con un coste fiscal moderado si se hace como extinción de condominio.
- Vender a un tercero y repartir. Lo más habitual cuando nadie quiere quedarse el piso.
- División judicial de la cosa común. El último recurso. Acaba en subasta pública, suele adjudicarse por debajo del mercado y todos pierden dinero. Haz lo posible por no llegar ahí.
El orden correcto
Mucha gente pierde meses por hacer las cosas en desorden. La secuencia que funciona:
- Cerrar la herencia e inscribir el piso en el Registro a nombre de los herederos. Sin eso no se puede firmar ninguna venta.
- Preparar la documentación de venta: cédula de habitabilidad, certificado energético, certificado de deudas de la comunidad, último recibo de IBI.
- Valorar y publicar.
El truco para no perder tiempo es solapar los pasos 2 y 3 con el final del paso 1. Se puede valorar, publicar e incluso firmar arras mientras se termina la inscripción, siempre que el comprador esté informado del calendario. Así el día que llega la inscripción, la venta ya está cerrada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de IRPF por vender un piso heredado?
Del 19% al 30% de la ganancia, por tramos: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 30% a partir de ahí. La ganancia es la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, menos los gastos deducibles.
¿Puedo vender el piso antes de inscribirlo en el Registro?
No puedes firmar la escritura de compraventa sin tener la titularidad inscrita. Sí puedes firmar un contrato de arras con el comprador mientras se termina el trámite, fijando una fecha de escritura realista.
¿Se paga plusvalía municipal dos veces?
Sí, son dos hechos imponibles distintos: uno por la herencia y otro por la venta. La segunda solo grava el incremento del periodo entre ambas, así que si vendes poco después de la herencia, la cuota suele ser pequeña.
¿Qué pasa si vendo por menos del valor de referencia del Catastro?
Para el IRPF se tiene en cuenta el precio real de venta. El problema lo tendrá el comprador con el ITP, que se liquida sobre el valor de referencia aunque haya pagado menos. Conviene tenerlo presente en la negociación.
¿Vale la pena reformar el piso antes de vender?
Depende mucho del estado y de la zona. Una puesta al día ligera suele compensar; una reforma integral raramente recupera la inversión en el precio de venta. En cualquier caso, guarda todas las facturas: las mejoras reducen la ganancia que tributa.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal personalizado. La normativa puede cambiar; para tu caso concreto, consulta a un profesional.